¿En qué consiste la permuta inmobiliaria?

¿En qué consiste la permuta inmobiliaria?

¿Intercambiarías tu casa con la de otra persona? Por ejemplo, ¿con la de un amigo o un familiar? Aunque suene a una locura, en España puede hacerse gracias a las llamadas “permutas inmobiliarias”. Sigue leyendo que te contamos todo sobre ellas.

¿Qué son las permutas inmobiliarias?

Una permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se compromete a dar un objeto a cambio de otro. Es un intercambio de bienes, en el que ninguno de los contratantes recibirá dinero.

En el caso específico de las permutas inmobiliarias intercambiamos con otra persona un inmueble que esté a nuestro nombre; y como siempre suele pasar que el valor de cada vivienda involucrada  es diferente, el titular de la vivienda de menor valor se compromete a aportar dinero para compensar la diferencia.

En este caso, podría llegar a pensar que existen dos contratos al mismo tiempo, el de permuta y el de compraventa. Pero si la parte monetaria es relativamente pequeña respecto al valor dado a los bienes permutados y en la intención de las partes está intercambiar ambos bienes, el contrato será tratado como si de una permuta se tratara.

¿Cuál es el procedimiento?

Si se desea permutar un piso o una casa, lo primero es determinar su precio, pues la vivienda por la que se ha de cambiar debe tener –al menos aproximadamente– el mismo valor; y si los precios difieren, se puede saldar la diferencia con dinero en efectivo.

En el caso de que ninguna de las viviendas esté hipotecada se tendrá que fijar el valor de ambos inmuebles con base en su precio de mercado o del resultado de una tasación. Entonces, cuando hayamos fijado la cantidad, se firma ante notario una escritura de permuta. Y para finalizar, se transmite la titularidad de ambos bienes.

Por el contrario, en el caso de que exista una hipoteca en una o en las dos viviendas el proceso se alarga. Las entidades responsables de ambas hipotecas tendrán que realizar una subrogación por cambio de deudor, porque los nuevos dueños de cada propiedad también pasarán a hacer los titulares de sus correspondientes hipotecas. 

Eso sí, una vez se haya  resuelto ese paso inicial, es fundamental realizar una serie de comprobaciones relacionadas con el inmueble ofrecido a cambio del propio. En primer lugar, comprobar la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto es fundamental, desde luego, para estar seguro de que la otra parte tiene la potestad de intercambiar la vivienda.

Aquí también es importante conocer si esa vivienda tiene alguna carga: si están al día los pagos de los servicios, los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si el piso o la casa cuenta con certificado de eficiencia energética, etc.

Y finalmente, antes de firmar la permuta, se debe corroborar que no haya ningún error o ambigüedad en su redacción ya que podría derivar en consecuencias y conflictos graves, sin descartar la posibilidad de estafas.

Permuta de un solar por viviendas

Durante muchos años, la permuta se llevaba a cabo especialmente en un tipo de operación muy concreta: el propietario de un solar lo cedía a un constructor a cambio de viviendas tras la construcción del edificio. En este caso, “el cedente no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y se exime de realizar inversión de ninguna clase (ya que no necesita financiación por una entidad de crédito) y el cesionario dispone, sin necesidad de desembolsar económicamente ninguna cantidad, de un solar para levantar una nueva edificación”, explican los expertos. Siendo así que el beneficio mutuo para ambas partes es la ventaja principal de la permuta inmobiliaria.

Gastos e impuestos relacionados a la permuta

En cuanto a los gastos y tributos de una permuta de inmuebles urbanos entre personas físicas, deben tenerse en cuenta varias cosas. En el caso de que existieran hipotecas sobre uno o ambos inmuebles, la transacción se complicaría. Esto se debe a que la entidad financiera deberá aprobar una nueva hipoteca, una novación con cambio de titular deudor o se tendrá que acudir a otra entidad dispuesta a conceder una nueva hipoteca. Al cambiar la titularidad de ambos bienes, el banco mantiene una hipoteca sobre el mismo bien pero con un titular distinto. Por lo tanto, dependiendo de la solvencia económica del nuevo deudor, aprobará o no la hipoteca.

En este sentido, los asesores inmobiliarios de SegoHouse explican que para poder realizar esta operación también tendremos que hacer frente a los siguientes gastos:

  • Notaría: la permuta debe tener un valor legal
  • Registro: se debe  modificar el titular de ambas viviendas y que quede constancia oficial de ello
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: supone un 7% del valor de la vivienda, y s el mismo impuesto que pagamos cuando adquirimos una vivienda de segunda mano, puesto que, al fin y al cabo, eso es lo que estamos adquiriendo con la permuta.
  • Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal): es el impuesto que grava el aumento del valor de los terrenos en los que se encuentran las viviendas expuestas en la permuta
  • Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF: el gravamen que se aplica es la diferencia entre el valor adquirido y el valor transmitido. También tiene en cuenta los gastos que hemos comentado anteriormente

Ventajas y desventajas

Las ventajas de realizar este tipo de contrato, en lugar de una compraventa convencional, tiene que ver, en gran parte, con las necesidades específicas de los que la llevan a cabo. Algunas de estas son:

  • Hoy en día existen variedad de webs destinadas de forma específica a poner en contacto a propietarios interesados en permutar sus viviendas, para facilitar el hallazgo de inmuebles que les puedan interesar. De esta forma se facilitan las operaciones, en particular en épocas de alta oferta de propiedades, cuando por lo general las ventas tardan más de lo habitual. 
  • También para aquellas personas con poca liquidez de dinero, o con dificultades para acceder a créditos hipotecarios, la permuta es una alternativa que puede resultar muy conveniente, ya que es un modo de cambiar de vivienda sin intercambiar apenas dinero.
  • Quizá la ventaja más importante de todas es que, en este tipo de transacciones, los inmuebles suelen tasarse a un precio menor que el de mercado (el límite inferior es el valor catastral de la propiedad).

Así, las permutas son ventajosas porque nos permite que, por ejemplo, aquellas personas mayores, que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas, y que puedan permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico o, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que les va a aportar liquidez cumplir su sueño de mudarse a un nuevo hogar.

También puede servir de ejemplo el caso de una pareja con hijos que no tiene suficiente espacio en su vivienda actual y decide permutar por una de mayores dimensiones, añadiendo el dinero equivalente a la diferencia de metros.

Según el Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb, otra ventaja de esta figura es la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones. “Es el caso de particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso y permutan este por otro de menor valor y además reciben una compensación económica a cambio”, explica.

Sin embargo, la permuta tiene sus ciertas desventajas. Por ejemplo, es complicado encontrar inmuebles con la hipoteca pagada o que tengan exactamente el mismo valor, por lo tanto, puede pasar que la permuta inmobiliaria no pueda llegar a realizarse por mucho que se quiera.

Así, las hipotecas representan un obstáculo importante. Esto porque, en el caso que una de las dos propiedades, o sobre ambas, rija una hipoteca, se puede calcular el precio de cada vivienda, restándoles el capital de la hipoteca pendiente de amortizar a su valor de mercado.

Por ejemplo, una propiedad con un valor de mercado de 200.000 euros pero con una hipoteca en la que resta por amortizar un capital de 40.000 euros se podría permutar –sin dinero de por medio– por una vivienda de 160.000 euros que no está hipotecada.

No obstante, la hipoteca no es la única dificultad añadida. Además, el banco con el cual se ha contratado la hipoteca debe estudiar el caso, analizar la capacidad de pago del eventual nuevo propietario y decidir si mantiene la hipoteca tal como está, si renegocia sus condiciones y, en última instancia, si aprueba o no la operación.

¿Qué tanto conviene realizar una permuta inmobiliaria?

Esto dependerá de la situación en la que nos encontremos, es decir, si tenemos la hipoteca pagada, si conocemos a alguien con una vivienda con un valor similar…etc. Lo importante es sopesar los pros y contras de nuestro caso en particular y elegir lo que mejor convenga.

La permuta inmobiliaria en España

Este modelo de contrato se comenzó a implantar en España debido al auge de la construcción inmobiliaria, que comenzó en la década de los setenta del siglo pasado y alcanzó sus mayores cotas durante la primera década de este.

“El notable crecimiento del sector inmobiliario, junto con el bajo tipo de interés en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por parte de entidades financieras, provocó el desarrollo de este tipo contractual”, explican los expertos.