No es lo más habitual en los tiempos que corren, teniendo en cuenta las muchas desventuras que sufrimos para acceder a una vivienda. Aunque el titulo de este post, pueda dar lugar a error, no vamos a hablar de las casas que nos pueden sobrar como tal. El tema del que vamos a tratar hoy, gracias a la colaboración del estudio de arquitectura Antonio Camacho, es la segregación. Para casos en los que el inmueble, nos viene grande y queremos dividirlo en más parcelas.
Las personas que poseen locales o viviendas de gran tamaño, pueden optar por dividirlos para obtener dos o más inmuebles, siempre y cuando, posean una superficie mínima para acometer la obra. Antes de dar luz verde al proyecto, deben cumplirse los requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y estudiar de forma pormenorizada todos y cada uno de los detalles del inmueble y el edificio del que forma parte. Este proceso para iniciar el proyecto, consta de una fase previa, totalmente administrativa y la posterior fase de ejecución, en la que se separan los inmuebles, conforme al proyecto de segregación aceptado.
Vayamos por partes
Comencemos por entender en que consiste la segregación. Se trata de un concepto muy simple, en realidad. Segregar una vivienda o un local, es un procedimiento por el cual se divide el inmueble en cuestión en dos viviendas o locales. El procedimiento, es valido para segregar cualquier tipo de inmueble que cumpla los requisitos.
El resultado de una segregación, requiere que los inmuebles resultantes, cumplan individualmente, la normativa que les sea de aplicación a cada uno de ellos. Dichos inmuebles, quedan separados físicamente, de manera independiente, registrados y con su catastro. Una particularidad que ofrecen los inmuebles comerciales es que pueden presentar una separación registral sin necesidad de que la haya física.
Esto quiere decir que, ante la idea de segregar una vivienda de un local, es decir, quitar espacio a este último para convertirlo en vivienda, está, debe cumplir los requisitos mínimos con los que debe contar la vivienda. Igualmente, el local, deberá cumplir con su normativa aplicable. Cada parte en la que se divide el local, la oficina, casa o inmueble original, debe cumplir de manera independiente con la normativa que le corresponda.
A la inversa, sucede lo mismo: segregar un local de una vivienda, conlleva el cumplimiento de una normativa tanto para la parte destinada a local, como la destinada a vivienda.
Contar con los servicios de un estudio de arquitectura especializado en este tipo de actuaciones, es la mejor forma de llevar a cabo una segregación. Los profesionales del sector, saben perfectamente cuando un inmueble es susceptible de ser segregado y la mejor manera de ejecutar el proyecto.
Requisitos a cumplir para segregar un inmueble
A parte de las obras que hay que llevar a cabo, dividir un local o vivienda, consiste, fundamentalmente, en un procedimiento administrativo. Este procedimiento, garantiza que se cumplen todos los requisitos legales y normativos, establecidos en el Código Técnico, el Plan General y las normativas correspondientes en los locales o viviendas que se den como resultado de la segregación.
Esta división de inmuebles que, pueden ser locales, viviendas, almacenes o trasteros, cuentan con procesos administrativos diferentes, aunque el resultado final, sea semejante. Sin embargo, la burocracia, exige una serie de requisitos que difieren según la finalidad de la división.
La segregación, consiste en extraer una parte del inmueble en cuestión para obtener una nueva propiedad. El inmueble original, seguirá poseyendo sus características pero en versión reducida, pues contará con un tamaño inferior. La división consiste en partir el inmueble, dando lugar a dos (o más) nuevos con características que pueden diferir de las del inmueble original.
Como es fácil deducir, por norma general, la segregación o división pretendida, implicará una reforma importante del inmueble que, con efecto administrativo, se tratará de una nueva construcción. Deberá, por tanto, ser tramitada la Licencia de Primera Ocupación (LPO) o de funcionamiento con un proyecto redactado por un arquitecto.
Procedimiento
El mero hecho de contar con la licencia de obra para llevar a cabo la segregación del inmueble, con independencia de que se vaya a practicar un cambio de uso, es necesario, como ya hemos dicho, el cumplimiento de las Normas Urbanísticas, el Código Técnico de la Edificación y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad que se exigen para su nuevo uso.
Para realizar la división, en primera instancia, ha de comprobarse que, en el inmueble en particular, no se encuentre dentro de la prohibición por la Ley de Propiedad Horizontal o las normas urbanísticas. Siendo el Plan General de Ordenación Urbana de los ayuntamientos, el instrumento por el cual se establecen cuales son los usos compatibles, admisibles o característicos. Por norma, el uso de un inmueble como vivienda, es característico de la gran mayoría de los edificios, por lo que llevar a cabo una segregación, suele ser viable, administrativamente hablando. En el caso de inmuebles, destinados a uso comercial o locales y fincas, suele ser viable, pero hay que tener en cuenta algunos factores.
En cuanto a la Comunidad de Propietarios, puede darse el caso de que en los estatutos de la propia comunidad, no se haya definido un régimen de segregación o división de los inmuebles de la finca. No es lo más habitual, pero puede darse la circunstancia y, en tal situación hay que solicitar permiso que debe aprobarse en junta. En dicha junta, se establecerán los nuevos coeficientes de participación de la finca a razón de los inmuebles resultantes. No se permite en estas circunstancias, alterar ninguno de los elementos comunes del edificio.
Teniendo constancia de que se puede acometer la segregación, en última instancia (dentro de esta parte del procedimiento), es fundamental redactar el proyecto técnico que habrá de ser visado por el Colegio de Arquitectos. Este proyecto debe ir firmado por un arquitecto que garantice que se cumple toda la normativa aplicable.
Igualmente, el proyecto, recogerá en si mismo, todo el procedimiento que va a llevarse a cabo: segregación y nuevo uso que se le va a dar al resultado. El mismo, se entregará con la documentación adicional correspondiente, en el ayuntamiento que corresponda para que este, de el visto bueno y conceda los permisos para la división y la correspondiente LPO o Licencia de funcionamiento. Al tiempo que se presenta la licencia de obras, se indica la finalidad de la misma: segregación de local en dos viviendas, segregación de vivienda en local comercial, segregación de vivienda en varios locales, etc.
Concedido el cambio y la licencia, hay que redactar, siempre ante notario, la escritura de los nuevos inmuebles para llevarlas al registro de la propiedad.
En resumen, los pasos a seguir para realizar una segregación y que deben ser llevados a cabo, por un profesional, consisten en los siguientes:
- Hacer estudio de viabilidad: toma de datos del inmueble, realización de planos del estado previo al cambio. Consulta en el servicio urbanístico correspondiente.
- Realizar un proyecto básico y de ejecución. Estudiar las diversas opciones de distribución. Realizar plano de emplazamiento y ubicación. Trazar las plantas generales, alzados y secciones. Confeccionar una memoria descriptiva y técnica. Incluir las mediciones y los presupuestos.
- Solicitar la licencia urbanística. Tramitar y gestionar lo relativo a la licencia urbanística para el cambio de uso. Redactar y gestionar toda la documentación oficial que requiere el ayuntamiento para aprobar el proyecto.
- Dirigir la obra y supervisar la misma en conformidad con el proyecto y la normativa correspondiente.
- Una vez finalizada la obra, redactar el certificado de fin de obra y presentarlo en el Colegio Oficial de Arquitectos para su visado.
- Hacer el cambio de uso en el catastro, gestionar y tramitar el mismo en el catastro que de terciario a residencial o viceversa.
- Gestionar y tramitar la licencia de primera ocupación (LPO).
Llevar a cabo una segregación de inmuebles es posible en la gran mayoría de las ocasiones. Cumpliendo los requisitos correspondientes, la concesión de las licencias y permisos necesarios será fácil, aunque el procedimiento, puede ser tedioso.
Tanto locales como viviendas procedentes de una segregación, deben contar con los mismos requisitos aplicables a los inmuebles de nueva construcción. Cabe recordar que, el resultado de las segregaciones, se considera obra nueva, por lo tanto, deben cumplir la misma normativa que las viviendas o locales ya construidos. A saber, algunos de esos requisitos son, para las viviendas:
- Que reúnan la condición de exterior, cumpliendo una serie de condiciones de higiene y seguridad.
- Cuenten con una superficie útil superior a los treinta y ocho metros cuadrados.
- La altura libre mínima será de dos metros y medio en el setenta y cinco por cien de la superficie útil.
- Dimensiones mínimas en los huecos de paso: doscientos tres centímetros de alto y ochenta y dos y medio de ancho.
- Ventilación e iluminación natural.
Para los locales:
- Viabilidad y usos permitidos.
- Cumplir con las medidas, altura, escalera, sótano y entreplanta.
- Cumplir con la normativa de accesibilidad.
- Disponer de aseos.
- Ventilación, salida de humos, calderas y hornos, a razón del uso y la normativa aplicable.
Todos estos requisitos, entre otros, deben cumplirse para obtener la segregación, en el caso de que, te sobre vivienda.
